Die Immobilienpreise in Darmstadt und im Rhein-Main-Gebiet sind hoch. Für viele Familien und Paare erscheint das Eigenheim deshalb in weiter Ferne. Eine Alternative: die Erbbaurechts-Immobilie. Sie ist oft günstiger im Einstieg — bringt aber Besonderheiten mit, die Sie kennen sollten.
Was ist Erbbaurecht?
Beim Erbbaurecht kaufen Sie das Gebäude, aber nicht das Grundstück. Die rechtliche Grundlage findet sich in § 1 Abs. 1 ErbbauRG: Sie dürfen auf einem fremden Grundstück bauen oder ein vorhandenes Gebäude besitzen, ohne Eigentümer des Bodens zu sein.
Vereinfacht: Es gibt einen Vertrag zwischen dem Grundstückseigentümer — meist eine Kommune, Stiftung oder kirchliche Einrichtung — und Ihnen als Erbbauberechtigtem. Sie dürfen auf dem Grundstück wohnen und bauen. Dafür zahlen Sie einen monatlichen Erbbauzins, vergleichbar mit einer Grundstücksmiete.
Der Vertrag läuft in der Regel 99 Jahre. Er kann vererbt, belastet und verkauft werden.
Der Erbbauzins
Der Erbbauzins beträgt im Schnitt drei bis vier Prozent des Grundstückswerts pro Jahr. Bei neueren Verträgen ist eine regelmäßige Anpassung an den Verbraucherpreisindex üblich.
Bei älteren Verträgen — beispielsweise in der Darmstädter Heimstättensiedlung — fehlt eine solche Anpassungsklausel häufig. Das kann Vor- und Nachteile haben, je nachdem aus welcher Perspektive Sie den Vertrag betrachten.
Die Vorteile
- Der Kaufpreis ist deutlich geringer, da nur das Gebäude finanziert werden muss.
- Die Kaufnebenkosten (Grunderwerbsteuer, Notar) sinken entsprechend.
- Die Finanzierung wird leichter — das Eigenheim rückt auch in höheren Lagen in Reichweite.
- Einige Grundstückseigentümer, insbesondere Kirchen oder Kommunen, gewähren Familien mit Kindern vergünstigte Konditionen.
Die Nachteile
- Der Erbbauzins fällt dauerhaft an. Das Grundstück ist — anders als beim klassischen Kauf — niemals abbezahlt.
- Bei Anpassungsklauseln kann der Zins über die Jahre steigen.
- Finanzierende Banken haben bei Erbbaurecht besondere Anforderungen: Ihr Darlehen sollte in der Regel bis spätestens zehn Jahre vor Ablauf der Restlaufzeit abbezahlt sein.
- Der Wert der Immobilie sinkt mit abnehmender Restlaufzeit.
Was passiert nach Ablauf des Vertrags?
Nach Ablauf des Erbbaurechts — meist nach 99 Jahren — gibt es drei Möglichkeiten:
- Grundstückskauf: Der Grundstückseigentümer bietet Ihnen das Grundstück zum Kauf an. Sie werden Voll-Eigentümer.
- Vertragsverlängerung: Sie schließen einen neuen Erbbaurechtsvertrag über eine weitere Laufzeit ab.
- Vertragsende ohne Verlängerung: Der Grundstückseigentümer übernimmt das Gebäude. In diesem Fall muss er Ihnen eine Entschädigung von mindestens zwei Dritteln des Verkehrswertes Ihrer Immobilie zahlen (§ 27 ErbbauRG).
Worauf Sie als Käufer achten sollten
- Restlaufzeit: Je kürzer, desto problematischer ist in der Regel die Finanzierung.
- Erbbauzins und Anpassungsklausel: Wie hoch ist der Zins heute, und wie kann er sich verändern?
- Vorkaufsrecht: Welche Rechte hat der Grundstückseigentümer bei einem Weiterverkauf?
- Baulasten und Nutzungsbeschränkungen: Sind Um- oder Anbauten möglich?
- Finanzierungsbereitschaft Ihrer Bank: Nicht jede Bank finanziert Erbbaurecht gleich bereitwillig.
Unsere Expertise in Darmstadt
Die Heimstättensiedlung in Darmstadt ist eines der bekanntesten Erbbaurechtsgebiete Hessens. Wir kennen die Verträge, die Besonderheiten der einzelnen Grundstückseigentümer und die Banken, die Erbbaurecht-Finanzierungen übernehmen.
Sie besitzen oder suchen eine Erbbaurechts-Immobilie in Darmstadt oder der Region? Wir beraten Sie persönlich — von der ersten Einschätzung bis zur Finanzierung durch unseren Finanzierungspartner. Mehr dazu auf unserer Leistungsseite Erbbaurecht.
Weitere Fragen? Wir beantworten sie persönlich — rufen Sie uns an unter 06151 177800 oder schreiben Sie uns.